24 мая деловое издание «Ведомости» провело Российский форум по инновациям в недвижимости. Стратегическая сессия «Инновационный путеводитель для отрасли недвижимости» состояла из двух частей. Модератором первой части – «Дом как «сумма» технологий» – выступила Валерия Мозганова, редактор отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM, она предложила спикерам блиц-опрос на тему: какая часть девелоперского процесса (проектирование, стройка, эксплуатация) наименее оцифрована?
Михаил Викторов, президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ), выделил проблемы, с которыми сейчас отрасль переходит с зарубежного софта на отечественный. Во-первых, это привычка использовать иностранное программное обеспечение, на котором выросло уже не одно поколение студентов. Во-вторых, недостаточность средств на внедрение и продвижение российского программного обеспечения (ПО). В-третьих, несформированность нормативной базы этого перехода и сложные «взаимоотношения» заказчиков-генподрядчиков и надзорных органов. И наконец, отсутствие интеграторов, которые помогли бы стройкомпаниям, особенно из регионов, подобрать и настроить соответствующий их задачам цифровой «функционал».
Как решаются эти проблемы? В России формируются две крупные цифровые платформы: ИСУП (информационная система управления проектами) позволит в режиме реального времени «видеть» каждую стройку, а ЕЦП ГД (единая цифровая платформа градостроительной деятельности) даст возможность повысить эффективность девелопмента и упростить предоставление госуслуг в этой сфере.
Иван Богданов, заместитель генерального директора Advanta, отметил важность государственной поддержки вендоров программного обеспечения, которая может выражаться по-разному. Это и налоговые льготы, и льготные (или субсидированные) кредиты либо прямые гранты. Профильные министерства производят отбор на конкурсной системе наиболее перспективных для экономики программных решений и выделяют средства на их развитие, продвижение и внедрение. Advanta несколько раз получала такие гранты.
Эксперт также выделил как проблему отсутствие бесшовной связи между разными этапами девелоперского процесса и цифровыми системами, которые в них используются. В большей степени решить эту проблему, по его мнению, может создание ИСУП.
Система управления проектами – то решение, которое позволит связать между собой разные программные решения, отвечающие за тот или иной этап строительства. Таким образом обеспечивается постоянное наблюдение за проектом и принятие правильных управленческих решений буквально в режиме реального времени. Чтоб, к примеру, строительная техника не приезжала на стройплощадку за полтора месяца до того, как она понадобится на объекте. Ведь основная цель заказчиков-девелоперов остается неизменной: построить в срок и не выйти за рамки бюджета.
Светлана Назарова, управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости «Сбербанка», сообщила, что девелоперы сейчас ищут возможности для оптимизации затрат, в том числе путем цифровизации процессов. «Сбер» совместно со Strategy Partners провели исследование, выясняя, насколько важна цифровизация для российских девелоперских и строительных компаний. По результатам опроса девелоперов – клиентов «Сбера», одним из приоритетов ее считают 96% компаний.
Банк взаимодействует со своими заемщиками на всех стадиях проекта – от проектирования до управления строительством. До полной автоматизации процессов и исключения человеческого фактора, конечно, еще далеко, признала Назарова, но «Сбер» уже работает над привлечением искусственного интеллекта (AI) при построении модели движения денежных средств. Для застройщика такая модель определит проекты для инвестирования, а для банка – оптимальный объем финансирования этих проектов. Довольно активно используются модели ML (Machine Learning, или машинного обучения) и для определения доходной части проекта. Практика показывает, что они прогнозируют средневзвешенную цену продажи квадратного метра в 1,4 раза точнее, чем эксперт. Однако, когда возникают внешние события в экономике, машине требуется переобучение.
Впрочем, банк уже частично отдал искусственному интеллекту анализ и принятие решений по так называемым оборотным кредитам и осторожно тестирует его применительно к типовым проектам с застройщиками.
Денис Смирнов, директор службы мониторинга и контроля информационных моделей «Группы «Эталон», отметил, что каждый крупный девелопер сейчас «сам себе большой разработчик и интегратор программного обеспечения». Каждый этап девелоперского цикла изучается с точки зрения того, как он может быть автоматизирован. «Группа «Эталон» работает над созданием технологической платформы, которая позволит «прошить» все этапы проектирования, стройки, эксплуатации, либо используя имеющееся на рынке ПО, либо создавая собственное». Все участники рынка сейчас понимают, что обойти конкурентов и повысить эффективность бизнеса можно, если быстро и правильно принимать решения. К примеру, на этапе старта проекта. За несколько дней можно «обсчитать» десяток вариантов использования земельного участка и полноценно оценить сценарии его возможного развития – для такой оценки используются разработки, основанные на прогнозных моделях и алгоритмах, а в перспективе может применяться искусственный интеллект.
Дмитрий Цыганков, вице-президент по IT и цифровой трансформации ГК «ФСК», подчеркнул, что люди и компании начали строить планы с учетом не только существующих, но и «будущих»» технологий и «цифра» становится инструментом адаптации корпораций к изменчивой среде: «Круты те, кто умеет быстро меняться, кто научился с помощью цифровых сервисов делать эффективными основные функции: производство, маркетинг, закупки, финансы и т. д., кто достиг высокой скорости обращения информации внутри компании и в ближайшем окружении», – уверен эксперт. ГК «ФСК», например, открыла для подрядчиков виртуальные личные кабинеты: перевод в онлайн коммуникации в три раза повысил ее скорость и, соответственно, эффективность. В компании продолжается плановый отказ от бумаги: «Ее уже нет в отношениях с внешними контрагентами, между юрлицами группы, в отношениях между компанией и сотрудниками, идет проект перевода исполнительной документации в электронный формат», – рассказал Цыганков. Большое внимание уделяется и эффективности продаж, клиентам предлагаются новые сервисы: онлайн-конструкторы отделки и меблировки, «умная квартира» и т. д. В прошлом году была создана и предложена рынку новая цифровая платформа G-Tech. Она объединила в себе функции среды общих данных, проверки BIM-моделей, расчета объемов, анализа тендерных площадок, 3D-строительного контроля, проектного управления, личного кабинета и др.
Эксперт отметил, что строители научились создавать классные и качественные сервисы и IT-департамент крупного девелопера теперь по численности сопоставим с профильной IT-компанией.
Александр Гайдуков, президент компании «Страна девелопмент», отметил, что цифровизация оправданна для крупных застройщиков, в крайнем случае средних, кто вводит от 100 тыс. кв. м, для всех остальных затраты на нее просто «убьют экономику проекта». Инновационных же стройматериалов, использование которых позволит сократить себестоимость строительства, по его мнению, на российском рынке практически нет. Его компания постоянно мониторит рынок и внедряет появляющиеся на нем новинки, если считает, что они реально улучшат (для потребителя) и удешевят (для застройщика) проект – но без ошибок тут не обходится.
Вторая часть стратегической сессии – «Цифровой «креатив» для бизнеса» – началась с подробного рассказа о результатах исследования Strategy Partners – с ними аудиторию ознакомила Елена Киселева, партнер компании. В апреле 2023 года было опрошено более 200 девелоперских компаний, вывод: число тех, кто не заинтересован в цифровой трансформации, «практически стремится к нулю», таковых всего 4%.
Слабым звеном остается ограниченность использования технологий, фактически, по словам Киселевой, это «крошки»: в основном люди научились «работать через «облако», применять динамическое ценообразование и вести электронный документооборот. Тон задают крупные компании, а небольшие используют то, что рынком уже апробировано, и «просто следуют за лидерами», ставя для себя как перспективную цель усиление цифровизации в основном в двух сферах: управлении проектами и продажах.
Александр Биба, президент Cosmos Hotel Group, отметил, что при проектировании и строительстве отелей, особенно в сложных погодных условиях (на Камчатке, Байкале или на Алтае), «цифра» очень помогает». Кстати, площадки для гостиниц компания также выбирает, анализируя большие данные при помощи своего партнера МТС. В дальнейшем онлайн-сервисы облегчают взаимодействие с постояльцами: и до заселения в отель (бронирование), и во время (использование и оплата разнообразных услуг), и после (рассылка маркетинговых предложений).
С уходом с российского рынка агрегаторов бронирования отелей, таких как Booking.com, у отечественных гостиниц появились новые возможности: развивать собственные сайты и экономить на комиссии сторонним интеграторам, а также быть представленными в отечественных поисковиках, таких, например, как «МТС трэвел» или «Озон трэвел», отмечает Биба.
Александр Сурменев, директор по девелопменту MR Group, напомнил, что «рынок долго не мог понять, что такое «цифра» в стройке» и «где ей место». Пусть сейчас компаний, которые серьезно проводят цифровую трансформацию, немного, но «поле для развития здесь большое», подчеркнул эксперт. MR Group в 2021 году приобрела IT-компанию и развивает собственное приложение (Сурменев называет его «суперапп»), которое позволяет всем сотрудникам отслеживать «ход жизни и цикл проекта в каждом отдельно взятом жилом комплексе». Компания также озадачилась созданием приложения, которое занимается тем же, но уже на этапе эксплуатации. По мнению Сурменева, будущее за бесшовной прозрачной цифровой связью между всеми этапами девелоперского цикла.
Владимир Елфимов, президент ассоциации Cloud Ready Building (CRB), рассказал о том, как и зачем обычную недвижимость превращать в цифровую. Сейчас бизнес находится на этапе цифровой трансформации, которая будет продолжаться длительное время, потребность в качественной ИТ-инфраструктуре у конечного заказчика растет.
Если раньше различные ИТ-сервисы были просто вспомогательным инструментом в работе той или иной отрасли, то сейчас для большинства современных компаний это является одним из ключевых механизмов, и когда с ним возникают какие-либо проблемы, бизнес останавливается. Цифровая недвижимость становится естественным путем развития бизнеса, и задача ассоциации – донести до девелоперов нужность и важность ИТ-инфраструктуры при проектировании и строительстве зданий.
Критерий «доступность цифровых сервисов» уже входит в четверку основных при выборе офисного помещения заказчиками, более половины из них готовы платить за аренду офиса с более надежной ИТ-инфраструктурой на 5 – 15% больше.
Ассоциацией разработаны стандарты, которые позволяют заранее провести оценку здания и присвоить ему определенный уровень. Нулевой уровень означает, что здание не приспособлено к оснащению его современной ИТ-инфраструктурой и у бизнеса могут возникать проблемы. Первый уровень: организация надежной ИТ-инфраструктуры возможна, но с ограничениями. Второй подразумевает высокую надежность, а третий говорит о том, что здание отвечает самым высоким ИТ-требованиям.
По словам Елфимова, сертификация будет полезна для всех участников сделки с недвижимостью. Для арендаторов офисных центров она делает более прогнозируемыми риски и позволяет трезво оценить качество предлагаемой недвижимости «в контексте» ИТ-сервисов. Собственники зданий, сертифицированных CRB, могут повысить капитализацию своего актива, подтвердив статус цифровой недвижимости, и, как итог, увеличить арендный доход. А поставщикам ИТ-сервисов будет проще ориентироваться, какие услуги предлагать клиенту и как с ним взаимодействовать.
Вера Бурцева, директор Научно-исследовательского института устойчивого развития (НИИ УР) в строительстве, полагает, что, говоря о важности цифровизации строительства, не стоит забывать про такое понятие, как устойчивое развитие, суть которого, если коротко, поиск баланса между социальными интересами, нуждами бизнеса и потребностями экологии. Чтобы девелоперский продукт хорошо продавался, в идеале он должен все эти потребности решать. К примеру, микроклимат в здании важен не только для самочувствия человека, он напрямую влияет на его работоспособность и производительность труда. А смоделировать правильный микроклимат можно еще на этапе проектирования – в этом как раз и помогут цифровые инструменты.
Еще в 2014 году НИИ УР разработал национальную систему устойчивого развития в строительстве Green Zoom. За эти годы было проанализировано и сертифицировано примерно 4 млн кв. м недвижимости. Для справки: каждый год застройщики России вводят плюс-минус 100 млн кв. м.
Сергей Михайлов, коммерческий директор «БЭЛ девелопмент», разделил цифровизацию на три направления. Первое – это работа с госорганами, второе – с контрагентами и третья – собственно с потребителями. Необходимость оцифровки каждого направления неравнозначна для разных проектов. Уже в момент, когда застройщик начинает искать земельный участок, он может построить цифровой профиль будущего объекта недвижимости и определить, какие этапы необходимо оцифровать. Таким образом, внедрение «цифры» зависит от масштаба проекта и возможностей девелопера, в том числе финансовых, так как программное обеспечение стоит дорого.
Кирилл Поляков, сооснователь и управляющий партнер «Прагмакора», во время сессии «Инновации в профессиональной подготовке и переподготовке кадров для отрасли недвижимости» отметил, что цифровые решения могут устранить значительную долю проблем строителей. Сейчас избыточные затраты при реализации строительного проекта могут достигать 30%, а потери времени на анализ информации и ее проверку – 80%. Использование цифровых инструментов повышает эффективность на каждом этапе, где они применяются. В частности, привел пример эксперт, на объекте стоимостью 10 млрд руб. они позволили сэкономить 700 млн руб. за счет снижения простоев, оптимизации работы техники и т. д.
