КРТ добавит метров
Деловые издания «Ведомости Северо-Запад» и «Ведомости Юг» 15 мая провели региональную конференцию «Девелопмент в регионах: инструменты развития». Главной темой для обсуждения стал механизм комплексного развития территорий.
Новые возможности
Президент Владимир Путин 7 мая подписал указ о национальных целях развития РФ до 2030 г. Среди поручений главы государства – обеспечить граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека в год, а к 2036 г. – не менее 38 кв. м на человека (сегодня возводится лишь 27 кв. м).
По оценкам экспертов, чтобы достичь этой планки, необходимо увеличить ввод в эксплуатацию жилья с 110 до 140 млн кв. м в год. Но реализовать такой объем качественного строительства можно лишь при условии комплексного развития территорий, уверены участники региональной конференции
Закон о едином механизме комплексного развития территорий (КРТ) был принят еще в 2020 г., а первые проекты стартовали в 2021 г. По данным Минстроя РФ, в России в ближайшие годы планируется возвести более 150 млн кв. м жилья в формате комплексного освоения. При этом основным принципом застройки является то, что девелоперы создают не только жилые дома и кварталы, но и всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру.
Механизм КРТ продолжает совершенствоваться. Так, с 1 января 2024 г. в силу вступил федеральный закон 627-ФЗ, который расширил возможности его применения и упростил ряд процедур. Но чтобы добиться целевых показателей, регионам необходимо проработать собственные инструменты стимулирования инвесторов, считает депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Дмитрий Панов.
«Например, передавать земельные участки под строительство соцобъектов в рамках КРТ региону или муниципалитету с перспективой дальнейшего возведения за счет бюджета. Это будет существенным подспорьем для реализации проектов. Помимо этого возможно предоставить компенсации застройщику за понесенные расходы по строительству социальных объектов с дальнейшей передачей региону или муниципалитету. Жилищное строительство в проектах КРТ также можно простимулировать применением механизмов ГЧП при строительстве социальных объектов», – предложил депутат.
По мнению Панова, при реализации комплексных жилищных проектов инвесторам крайне важно быть уверенным в неизменности условий их реализации. Именно поэтому необходимо дополнить закон о КРТ, предусмотрев в его составе условие о введении моратория на изменение субъектом РФ градостроительных условий в сторону ухудшения на период реализации проекта КРТ.
Руководитель Ассоциации девелоперов Краснодарского края Олег Колмычек отмечает, что у девелоперов также остаются вопросы по подключению коммуникаций к инженерным сетям. «Наши застройщики, которые входят в Ассоциацию, активно реализуют проекты КРТ. Не секрет, что есть и определенные вопросы по реализации масштабных проектов КРТ при развитии незастроенных территорий, такие как модернизация либо строительство инженерных коммуникаций, возведение новой транспортной и социальной инфраструктур. И здесь необходимо крайне тесное взаимодействие с органами власти в целях синхронизации с существующими программами развития территории.», - отметил Колмычек.
Расселение аварийного жилья
В рамках КРТ с 1 января 2024 г. стало возможно расселять аварийное жилье. Директор управления реализации проектов комплексного развития территории группы «Самолет Страна» Артем Дудин поделился опытом работы компании с жителями кварталов.
«Мы используем собственную методику, которую разработали и запатентовали. После заключения договора мы делаем типирование, получаем сведения из открытых источников. Дальше встречаемся с жителями, описываем им все условия сделки. Мы предоставляем актуальную компенсацию, чтобы люди действительно могли переехать в другое жилье. Это работает как в формате нового жилья, так и вторичного. Таким образом, мы уменьшаем риски «последнего жителя» – человека, который не хочет переезжать», – рассказывает Дудин.
Дудин отмечает, что многие регионы боятся работать с КРТ жилой застройки, однако именно данный механизм является драйвером развития. По его мнению, комплексное развитие территорий позволяет соблюдать баланс интересов трех сторон: жителей, власти и инвесторов. Жители хотят улучшить свои жилищные условия, власть – обновить город, инфраструктуру как социальную, так и инженерную, а инвестор готов это создать. Группа «Самолет Страна» в 2023 г. выиграла три аукциона по КРТ жилой застройки. Один проект находится в Нижнем Новгороде, два – в Екатеринбурге.
Механизм КРТ позволяет более эффективно осваивать и федеральные земельные участки в регионах. Этим уже активно занимается «Дом.РФ», который с конца 2021 г. проводит аукционы под проекты КРТ. Как рассказала руководитель по параметрам развития территории в подразделении «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» «Дом.РФ» Анна Должанская, жилищное строительство на федеральных земельных участках раньше занимало много времени из-за необходимости внесения изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки. Только после этого застройщик приступал к разработке проектов планировки. Однако применение механизмов КРТ позволило начать градостроительную подготовку «с конца» – сразу приступить к разработке проектов планировки, рассказывает Должанская.
Механизм работы с федеральными земельными участками под проекты КРТ достаточно сокращенный, объясняет Должанская. Вопрос о проекте КРТ сначала проходит согласование, затем его выносят на правительственную комиссию, а после получения решения – земельный участок выставляют на аукционе. Как сообщают в «Дом.РФ», на данный момент заключено 47 договоров с инвесторами на реализацию жилищных проектов в рамках КРТ. Из них по 10 уже утверждена документация по планировке территорий, по 8 получены первые разрешения на строительство. В 2024 г. ожидается ввод в эксплуатацию 8 проектов. Всего в работе находится 110 проектов, градостроительный потенциал которых составляет 22 млн кв. м жилья.
Юг строит только в рамках КРТ
Участники конференции из Краснодарского края подчеркнули, что в этом регионе жилое строительство сейчас возможно исключительно с применением механизма КРТ, в противном случае разрешения не выдаются. И в данный момент на Кубани реализуется несколько масштабных площадок, в первую очередь в Краснодаре и Сочи.
Директор ГК ТОЧНО Анастасия Маслеха считает, что применение КРТ, как и строительство социальной инфраструктуры, уже является необходимостью для абсолютно любого девелоперского проекта. В том числе по причине повышения требований со стороны покупателей жилья.
«Сегодня девелоперы должны не просто продавать квадратные метры, а тщательно прорабатывать свой продукт. И КРТ фактически является единственным способом привлечь покупателя и быть конкурентоспособным. Параметры, прописанные в законодательстве о комплексном развитии, являются драйверами спроса – это, на что клиент в первую очередь обращает внимание при выборе недвижимости», - считает руководитель ГК ТОЧНО.
Директор коммерческого департамента ГК Dogma Павел Петров также отметил, что подходы к формированию продукта в данный момент задает покупатель, а не застройщик. Хотя при реализации проектов КРТ девелопер должен учитывать и интересы города, в котором строится новое жилье.
«В данный момент наша компания строит 100 домов в районе Западного Обхода Краснодара. Разумеется, речь идет уже не просто про возведение домов, а про строительство целого «города в городе», с грамотным планированием, благоустройством и созданием инфраструктуры», - рассказал Петров.
При этом, по словам бизнес-ассистента генерального директора ГК «Инсити» Ксении Гагариной, в Краснодарском крае есть некоторые особенности, осложняющие обеспечение проектов социальной инфраструктурой. «Например, в Москве позволяется объединять детский сад и школу в одном здании, что в некоторых случаях очень удобно – как для девелопера, так и для жителей комплекса или микрорайона. В Краснодарском крае это запрещено, и на наш взгляд застройщикам следует обсудить этот вопрос с властью», - считает представитель ГК «Инсити».
Однако в целом механизм комплексного развития территорий привлекателен для девелоперов, рассказал заместитель директора по градостроительному развитию AVA в Краснодаре Владимир Медведев.
«КРТ обеспечивает принципиально другое качество проработки девелоперского проекта, и позволяет еще до начала строительства найти взаимопонимание с администрацией муниципалитета – в части строительства школ, детсадов и другой необходимой в той или иной локации инфраструктуры. Кроме того, комплексный подход позитивно сказывается на уровне жизни в районе после ввода объекта в эксплуатацию», - сообщил Медведев.
Опыт Ленинградской области
По мнению главного архитектора ГК «А101» в Санкт-Петербурге Елизаветы Гречухиной, застройщики еще на этапе формирования будущих проектов должны проводить глубокие исследования о том, как строительство отразится на регионе и его жителях. Группа работает на территории Москвы, но несколько лет назад зашла в Ленинградскую область. Как рассказала Гречухина, перед тем как приступить к проработке будущих жилых комплексов, Группа провела масштабный анализ региона и разработала концепцию развития юга Петербургской агломерации. Ее представили областному правительству на заседании комитета градостроительной политики и на градостроительном совете Ленинградской области.
«Совместно с комитетом экономического развития мы проработали, например, то, что может стать драйвером развития конкретных территорий. Это образовательные, рекреационные и промышленные объекты», – рассказала Гречухина.
По ее словам, результаты исследования власти уже используют для принятия решений по развитию территорий региона. Сама Группа применяет наработки для того, чтобы строить не просто жилье, а создавать самодостаточные жилые районы с полноценной социальной, рекреационной инфраструктурой и рабочими местами.
