26 мая 2021 года «Ведомости. Конференции» провели II Российский форум по инновациям в недвижимости. На нем ведущие застройщики и представители государственных институций обсуждали возможности для технологичного девелопмента в условиях турбулентной экономики и меняющихся глобальных трендов.
Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города», отметила, что пандемия усилила некоторые процессы: развитие удаленной работы, рост спроса на загородную недвижимость и падение интереса к офисной.
Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, Правительство Москвы, рассказала, что поправки в Градостроительный кодекс, принятые в 2020 году, расширили возможности комплексного развития территорий (КРТ) столицы. Сейчас Москва – это более чем на 60% – общественно-жилые территории, свыше 20% – природно-рекреационные и 15% – производственные зоны. Последние используются большей частью не по прямому назначению и требуют преобразования. Городу необходимо создавать не только новые высокотехнологичные производства и технопарки, но и качественные бизнес-центры, инфраструктуру all-inclusive и развивать дорожную сеть. Все это следует бережно и гармонично интегрировать в существующую городскую ткань. Новое законодательство предусматривает четыре типа КРТ: первый касается жилой застройки (так называемая всероссийская «реновация»); второй – нежилых (в первую очередь неиспользуемых производственных); третий относится к свободным землям (в Москве ни разу не применялся), а четвертый включает проекты по инициативе правообладателя. Сейчас в Москве под КРТ определена 71 площадка площадью более 1000 га, на которых появится примерно 17,5 млн кв. м разнообразной недвижимости (из которых жилья только 34%).
Пример перехода от монофункционального к многофункциональному зонированию привел Владимир Щекин, сооснователь, управляющий партнер, группа «Родина», рассказав о новом «продукте» своей компании – инновационных жилых кластерах (ИЖК). Это жилые районы со спортивной и образовательной инфраструктурой и местами приложения труда. По мнению спикера, они могут быть тиражированы на всю территорию страны. Жилье в этих проектах является источником финансирования инфраструктуры. В Новой Москве группа «Родина» сейчас по такому принципу строит Russian Design District. По мнению Щекина, в постиндустриальном городе главный вопрос, который задают его жители: а что город может дать горожанам, какие услуги предоставить? Поэтому главным для городов становится борьба за таланты, за молодые кадры, для которых нужно создавать действительно комфортную среду. Согласно недавнему исследованию «Дом.РФ», за пандемию у горожан усилилась тяга к хорошей социальной инфраструктуре в шаговой доступности. ИЖК, полагает Щекин, могут стать инструментом структурной трансформации городского пространства, которая должна быть не только красивой, но и технологичной, с «двойниками» в цифровом мире.
Татьяна Журавлева, руководитель Центра городских компетенций, Агентство стратегических инициатив (АСИ), рассказала о программе создания в России креативных пространств на месте неиспользуемых промзон и заброшенных зданий. В этом году АСИ совместно с регионами было завершено исследование, какой вклад в ВРП могут внести креативные индустрии. Его результат: от 0,002 до 18% (в Москве). У Москвы цифры соизмеримые с европейскими столицами, другим городам есть куда стремиться. России, по мнению спикера, нужны инвестиционные модели создания и деятельности креативных индустрий. Окупать такие проекты через строительство жилья не всегда возможно: нередко промзоны и заброшенные здания в регионах расположены в центре города, где элементарно негде «поставить» новостройки. Вариант ГЧП (государственно-частного партнерства) – это, как правило, вложение денег без их возврата. Что и как можно сделать между этими «крайностями», пока никто не понимает. АСИ разрабатывает предложения по привлечению инвестиций для освоения площадок в регионах и обещает к началу осени 2021 года их обнародовать.
Максим Гурвич, заместитель директора, Институт Генплана Москвы, поделился основными тенденциями и прогнозами градостроительного развития столицы. Главное: горожанам стало гораздо интереснее то, что происходит «снаружи», вне их заводов-офисов и квартир. Поэтому вопрос создания комфортной среды и преобразования неиспользуемых площадок городов приобретает огромное значение.
Николай Козак, директор по цифровой трансформации, «Дом.РФ», рассказал, как проходит трансформация (в том числе цифровая) отрасли недвижимости и как она повышает эффективность государства и бизнеса в этой сфере. Это и большие данные, которые все активнее помогают застройщикам в освоении площадок, «отвечают» за качество строек и за их безопасность. Это и BIM, которому предстоит осуществить прорыв в развитии отрасли как универсальному инструменту, который позволяет отслеживать все этапы жизненного цикла здания (от его проектирования до сноса), с одной стороны, и как системы, «соединяющей» все звенья строительной цепочки, с другой. Но для этого отрасли нужны соответствующие профессиональные кадры. Чтобы их «воспитать», «Дом.РФ» в конце лета 2021 года открывает цифровую академию. Перспективным направлением является создание суперсервисов для девелоперов, которые позволят быстро и прозрачно проходить процедуры, связанные со строительством. Цифровизация не оставит вниманием и ипотеку: ее можно будет оформить «в один клик». Все эти сервисы будут объединены в единую экосистему.
Оскар Хартманн, независимый директор, член совета директоров, ГК «Самолет», объяснил, почему он решил прийти из ритейла в недвижимость. Технологии значительно изменили отрасль ритейла и постепенно приходят в сферу недвижимости. Качество жизни людей зависит от того пространства, в котором они живут, уверен спикер. Поэтому прогрессивные девелоперы должны перейти от модели «построй – продай» к созданию «проектов для жизни». Для этого нужно менять саму структуру рынка недвижимости, чтобы власть на нем перешла к клиенту. Жильцы новостроек теперь хотят жить в них как в отелях: с полным «сервисным набором», но по доступным ценам. Важным элементом качества жизни должна стать хорошая экология. Девелоперам необходимо работать в партнерстве с другими компаниями, в том числе сервисными. За этим – будущее.
Алена Дерябина, генеральный директор, председатель правления, «Дон-строй инвест», уверена, что рынок недвижимости давно стал рынком покупателя, а не продавца. Исходя из этого, она поделила все инновации на две категории: улучшение и обновление продукта (то есть квартир и инфраструктуры новостроек) и использование прогрессивных технологий при строительстве. С первой категорией, по мнению спикера, все хорошо: продукт меняется в лучшую сторону и радует клиентов. Также инновации постепенно улучшают и стройматериалы и оборудование. У «Донстроя» больше 140 контрактов с зарубежными и российскими производителями оборудования, и компания достаточно часто получает новые удачные разработки. В их числе инновационные фасадные, отделочные материалы, инженерные системы.
Но вот с технологиями строительства в плане инноваций – беда, признала спикер. «Донстрой» пару лет назад запустил вместе со «Сколково» проект акселератора по поиску молодых талантов по всей России. Но большая часть предложений касалась усовершенствования систем контроля и учета в строительстве. Это не решает глобальную проблему низкой квалификации строительных кадров. Выходом могла бы стать роботизация. Но, признала спикер, любой робот, который сейчас придумывается, в разы дороже человеческих ресурсов (особенно если эти ресурсы – мигранты). Пока это губит попытки девелоперов роботизировать стройки. Но в будущем, возможно, другого варианта, кроме как автоматизировать строительные работы, у застройщиков не будет. BIM, по мнению спикера, пока отлично справляется только с одной задачей: помогает сократить количество ошибок еще на этапе проектирования, до выхода на площадку. Внедрение инноваций в сферу недвижимости тормозит позиция генеральных подрядчиков, которые сейчас не обеспечены достаточным портфелем заказов на долгосрочную перспективу, чтобы быть заинтересованными в инвестициях в новые технологии.
Анатолий Попов, заместитель председателя правления, руководитель блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес», «Сбер», в видеовыступлении рассказал об изменении организации работы банка: теперь процессное управление текущей деятельностью соединяется с проектным управлением при внедрении новых технологий и инноваций. С февраля 2021 года в «Сбере» пилотируется умная модель движения денежных потоков. Цель на 2022 год – автоматизировать принятие решений по выдаче кредитов застройщикам. Сейчас кредитный портфель девелоперов в «Сбере» превышает 1 тлрн руб., 80% его – это проекты с эскроу. Онлайн-взаимодействие банка с клиентами уже охватывает открытие эскроу-счетов и аккредитивов, а также предоставление ипотеки.
Виктор Васенёв, член правления, вице-президент, «Группа «Эталон», поделился наблюдениями о том, как запрос на инновации меняет отрасль. Одним из ключевых вопросов, по его мнению, является внимание со стороны государства к инновационному развитию в строительной сфере. И это не только запрос на новые технологии, хотя цифровизация сокращает количество бюрократических процедур и увеличивает прозрачность, – это и акцент на новое, более комфортное для человека градостроительное развитие. Также, по мнению Васенёва, государство должно озадачиться вопросом повышения эффективности труда. К сожалению, производительность труда в строительной сфере низкая во всем мире. Но это открывает перед прогрессивными девелоперами возможности для качественного преобразования бизнеса, включения туда сильной IT-составляющей. Васенёв полагает, что для поколения «альфа», будущих пользователей недвижимости, девелоперы могут предложить жилье «под ключ» с полным набором сервисных услуг, отвечающих всем экологическим требованиям, но необязательно в собственность. Вопрос в том, как и кто будет управлять такой недвижимостью.
Владимир Иванов, управляющий партнер, ГК «Спектрум», полагает, что в России следует серьезнее заняться контролем над стройками. Сейчас проектировщик делает цифровой продукт, отдает его застройщику, а тот его «прячет». Спикер сожалеет, что наша страна стала страной «дисконта» в привлечении профессиональных кадров.
Дмитрий Волков, заместитель министра, Министерство строительства и ЖКХ России, подытожил выступления участников дискуссии, отметив, что инновации развиваются не там, где есть деньги или технологии, но там, где есть профессиональные люди. Нельзя недооценивать силу человеческой мысли, роль малых компаний, которым «в моменте» может быть все равно, есть ли сейчас деньги на реализацию их идей, потому что они знают, что деньги появятся потом. Надо вкладываться не только в технологии, но инвестировать и в людей, уверен спикер. Стратегическая цель правительства на ближайшую десятилетку – содействие росту производительности труда в строительной сфере как минимум на 10%. Стройка перестает быть уделом мигрантов, которые кладут кирпичи, и девелоперов, которые умеют договориться с властями, но становится отраслью инноваторов и высоких технологий. BIM – это не «прорыв», но – в недалекой перспективе – необходимое условие для застройщиков. А умное префабрицирование позволит им выдавать потребителям тот продукт, который те хотят купить. «Квартира-утро или квартира-вечер», «квартира-будни или квартира-воскресенье», то есть жилище, которое может преображаться (читай: перестраиваться) в зависимости от того, в чем именно в текущий момент нуждаются его обитатели, – это проекты самого ближайшего будущего. Ими, например, планирует заниматься концерн «Монарх», который сейчас строит в Новой Москве совместно со столичным правительством «технополис модульного домостроения». Клиент – это действительно главное. И государство сейчас не отстает от бизнеса в создании сервисов для потребителей.
