22 июня 2020 года состоялся второй эфир «Коммерческая недвижимость: как реанимировать рынок и найти инвесторов» из цикла видеоконференций «Девелопмент без масок». Модератором эфира был Антон Филатов, заместитель редактора отдела «потребительский рынок» газеты «Ведомости».
Отрасль коммерческой недвижимости, особенно ее торговый и офисный сегменты, испытала в этом году ряд экономических ударов (санкции, падение инвестиций и платежеспособного спроса) и пандемический шок. Сейчас карантин снят, остались определенные эпидемиологические ограничения для бизнеса, но рынки понемногу восстанавливаются.
Наталия Иванова, заместитель директора департамента проблемных активов, банк «Открытие», рассказала, что за время кризиса портфель непрофильных активов банка значительно не изменился. Из коммерческой недвижимости в него входит большое количество разных объектов по всей России, как мелких, так и крупных (торговые центры и гостиницы). После некоторого замедления в марте темпы реализации объектов полностью вернулись на уровень «до пандемии».
Сейчас есть большое количество владельцев коммерческой недвижимости, которые вынуждены продавать активы, предложений стало больше, но собственники уже понимают, что лучше договориться и быстрее продать. Число потенциальных инвесторов увеличилось, появилось много мелких покупателей недвижимости как в Москве, так и в регионах: «Это люди, которые берут кредит на какое-то небольшое помещение – пусть это кусочек офисного помещения класса B или D, какой-то стрит-ритейл, небольшой павильончик, – вкладывают деньги сейчас, чтобы потом, когда все наладится, его «причесать» и что-то организовать», – рассказала Иванова.
Андрей Новиков, управляющий директор бизнес-направления «консультирование», ГК «Спектрум», полагает, что перспективными направлениями для бизнеса могут стать – из-за перехода части сотрудников на удаленную работу – гибкие офисы и коворкинги. Он также ожидает «некого переформатирования» торговой недвижимости и появления складов «последней мили»: «Инвесторы задумываются о новых форматах». Многие девелоперы и застройщики, по его словам, «смотрят в сторону BIM-технологий»: «На входе это дороговато, но зато в дальнейшем дает плюсы, которые трудно переоценить». Основными инвесторами, по его словам, являются банки и компании, связанные с государством.
Иван Терешин, директор направления «недвижимость», ГК SRG, полагает, что с инвестиционной точки зрения сейчас самое перспективное – это рынок стрит-ритейла и складская недвижимость. Банки стали внимательней относиться к заемщикам, бизнес-процессы из-за перехода на удаленный режим замедлились. В июне для бизнеса явно наметились положительные тенденции: «Для нас индикативным является рынок кредитования малого бизнеса, который быстрее всего погибает в период кризиса, но и быстрее восстанавливается. Если не будет повторной волны, рынок должен восстановиться в течение квартала. Количество запросов не снизилось, снизилось только количество сделок», – отметил Терешин.
Дмитрий Москаленко, первый заместитель генерального директора, «Корпорация А.Н.Д.», рассказал, что «переход в онлайн» не стал тотальным: «Многие получили эту привычку, но будет ли этот тренд развиваться дальше – увидим». В период пандемии трафик в торговых объектах компании упал примерно в десять раз, работу продолжали только продуктовые магазины, зоомагазины, аптеки, салоны связи, некоторые продавцы бытовой техники переформатировали часть магазинов в салоны связи.
Планы по переформатированию объектов, по словам Москаленко, у компании были и до кризиса: «У любого коммерческого объекта – вне зависимости от кризисов – есть жизненный цикл, который предусматривает определенные капитальные вложения, для того чтобы этот объект мог выйти на новый уровень дохода. Мы рассматриваем возможности реновации, изучаем тренды, предпочтения потребителей».
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости, AFI Development, рассказал, что за кризисный период компании удалось реализовать более 110 тыс. кв. м офисов, сохранить более 90% арендаторов торговых площадей. Сейчас компания ведет переговоры с рядом крупных покупателей. «Крупные госкорпорации берут недвижимость как объект для инвестиций, так и для собственных нужд», – подытожил Баранов.
