8 июня 2020 года «Ведомости. Конференции» начали цикл видеоконференций для отрасли недвижимости – «Девелопмент без масок». Первый эфир назывался «Деньги и стройки» и был посвящен обсуждению взаимодействия девелоперов и банков, стимулированию спроса, а также изменению – качественному и количественному – предложения.
Модератором дискуссии выступила Бэла Ляув, руководитель отдела расследований газеты «Ведомости».
Для рынка недвижимости, как и для многих других отраслей экономики, пандемическая встряска, усиленная нефтяным катаклизмом, стала катализатором перестройки бизнес-процессов. Девелоперы, получив с началом кризиса от банков-кредиторов заверения, что финансирование не будет приостановлено, сосредоточились на оптимизации операционной деятельности, налаживании онлайн-продаж, работе над себестоимостью и после недолгого «карантинного» провала обнаружили восстановление спроса, подпитанного беспрецедентно дешевой для России ипотекой.
Павел Поселёнов, президент ГК «Инград», был приятно удивлен тем, как банки и девелоперы, оказавшись «в одной лодке», смогли быстро перестроиться и научились друг друга понимать. «Мы не знали, что наши клиенты будут готовы покупать в онлайне», – заявил он, но сейчас до 15% сделок в компании проходят дистанционно. Проблем с финансированием стройки не возникает, «Инграду» открыты кредитные линии в формате эскроу на 160 млрд руб., это обеспечит строительство 1,8 млн кв. м жилья в московском регионе (в Москве – 0,833 млн кв. м, в Подмосковье – 0,972 млн кв. м). По эскроу компания продает сейчас около 60% квартир.
По информации Поселёнова, остановленные в разгар пандемии стройки почти полностью восстановлены, а субсидированная ипотека поддержала спрос, который в мае 2020 года по сравнению с маем 2019-го просел на 40%. До 70% сделок в «Инграде» сейчас – это сделки, связанные с ипотекой. Компания, по словам ее президента, выступает за пролонгацию программы льготной ипотеки с, возможно, еще более низкой ставкой и увеличенным в два раза, по крайней мере для московского региона, кредитным лимитом (с 8 млн до 15 млн руб.). В «Инграде» действуют и собственные программы рассрочки, а также совместная программа со СК «Ингосстрах-жизнь», предусматривающая страхование покупателей квартир от недобровольной потери работы: с апреля эта услуга предоставляется бесплатно.
Себестоимость, выросшая после изменения курса рубля, замороженных из-за коронавируса строек, а затем необходимости соблюдать вновь введенные санитарно-эпидемиологические нормы, вынудила девелопера поднять цены на квартиры, но только в тех проектах, «где покупатель может заплатить», признал президент «Инграда».
Анатолий Попов, заместитель председателя правления «Сбербанка», уверил, что банк относится к отрасли жилой недвижимости как к одной из наиболее устойчивых в экономике и активно рассматривает новые проекты для финансирования. «Сбербанк» предоставляет застройщикам как проектное, так и допроектное финансирование: на покупку земли, создание инфраструктуры, даже до получения ГПЗУ.
К началу июня 2020 года кредитный портфель девелоперов жилья вырос в банке на 16%, превысив 526 млрд руб., 52% портфеля составили проекты с эскроу. За январь – май было одобрено 277 кредитных заявок с эскроу на общую сумму в 377 млрд руб. (каждая четвертая – онлайн, через личный кабинет застройщика), открыто 34 тыс. счетов эскроу на сумму 110 млрд руб. (для сравнения: по данным ЦБ РФ, в апреле 2020 года количество счетов эскроу в России превысило 88 тысяч. Объем денежных средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, составил 317,9 млрд руб. – «Ведомости»).
Новые правила финансирования строек, по словам Попова, помогли упорядочить взаиморасчеты девелоперов с поставщиками и убрать «кривые» схемы, особенно в небольших городах, когда, к примеру, за железобетон застройщики могли рассчитываться квартирами.
Поддержка спроса помогает застройщикам выстроить нормальную экономику проектов. В дополнение к существующим государством разработаны и новые меры: с июля 2020 года планируется выделение 55 млрд руб. на субсидирование процентной ставки по ипотеке для новых проектов с эскроу, также «в процессе внедрения» программа по выделению 50 млрд руб. на выкуп для госнужд квартир на первичном рынке. Первая из ожидаемых мер, по мнению Попова, особенно может помочь небольшим строительным компаниям в регионах, где уровень маржинальности девелоперского бизнеса несравним со столичным.
Кирилл Гришанов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ», выразил надежду, что меры государственной поддержки отрасли и адаптация бизнеса к происходящим процессам помогут отрасли выйти из кризиса уже к концу этого года.
Банк «Дом.РФ», хотя и новичок на рынке проектного финансирования, но уже вошел в топ-3 по объему последнего и продолжает его наращивать. С момента создания этого специализированного банка было определено, что он работает преимущественно онлайн и там, «где есть спрос», рассказал Гришанов. Поэтому стресс-тест перехода на удаленный режим для этого финансового института прошел достаточно безболезненно. Даже в разгар нынешнего кризиса банк не повышал ставок и не отказывал клиентам, принимая на себя существующие риски, отметил Гришанов. Актуальная задача, по его словам, сделать так, чтобы застройщики получали проектное финансирование так же быстро, как заемщики получают ипотеку.
Проекты, по которым предусмотрено привлечение средств участников долевого строительства на счета эскроу, по его данным, в России составляют сейчас 34% от общего объема строек (33,7 млн кв. м), всего по новым правилам работают 1378 застройщиков.
По словам Гришанова, кто-то из девелоперов посмотрел на кризис как на возможность развития, кто-то не стал менять планы, а кто-то занял выжидательную позицию, решив отложить запуск проектов. По ряду проектов падение продаж в «карантинные» месяцы составило 90%, но «сейчас мы видим такой же стремительный рост», отметил банкир.
Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум», рассказал, как «обнулились» с началом карантина его договоренности с «зеленым банком» по поводу открытия кредитной линии: компании было предложено заложить имущество, чтобы предоставить его в обеспечение кредитору. Правда, через неделю переговоров стороны пришли к «базовым договоренностям» и приемлемым, хотя и «несладким», по словам Иванова, условиям.
По его мнению, структура взаимодействия девелопера как заемщика и банка как кредитора сейчас сложна и несовременна. Хотя новые информационные системы могут ее упростить и ускорить, избавив стороны от излишней бюрократии и «бумажной» волокиты, но «когда мы предлагаем осуществлять подписание электронной подписью, нам, к сожалению, отказывают». Ни банки, ни девелоперы не готовы уходить на «безбумажный оборот», сожалеет Иванов. А ведь это может сэкономить финансовое время компаний.
Илья Косолапов, вице-президент по экономике и финансам «Группы «Эталон», поделился опасениями по поводу «новой волны коронавируса» и невозможности прогнозирования спроса: «Все гадают и ждут». С началом пандемии ситуация менялась очень динамично: «В Москве все быстро «заморозилось», но так же быстро и «разморозилось».
Сейчас в компании наблюдают восстановление спроса, «вопроса с [банковскими] деньгами нет», но «в среднесрочной перспективе себестоимость будет расти». Задача девелопера — нивелировать повышение себестоимости оптимизацией операционной деятельности. «Мы рассматриваем кризис как посыл для перестройки, серьезно думаем о трансформации внутренних систем в компании», – заявил Косолапов.
Андрей Пахоменков, управляющий директор группы «Самолет», поддержал коллег в том, что «рынок начинает восстанавливаться»: помогает ипотека 6,5% и то, что «люди научились покупать в онлайне не только продукты». В апреле рынок «просел», «люди не понимали, что делать», стройки остановились, закрылись офисы продаж, но уже в мае 70% сделок «Самолета» были совершены дистанционно. Покупателям, особенно из регионов, нет необходимости приезжать на объект, ему покажут онлайн, как идет стройка, объяснят, как работает управляющая компания его будущей «малой родины». В июне, уверен Пахоменков, компании удастся выполнить «докризисный» план по продажам. В среднесрочной перспективе за 2,5 года «Самолет» намерен в 2,5 раза увеличить продажи и выйти на ежегодный показатель в 2 млн кв. м.
Пахоменков прогнозирует изменение спроса вслед за изменением потребностей: квартира становится уже не только местом для ночевки, но и офисом. Этот тренд, скорее всего, сохранится.
