MREF¹ 2023

1 ноября прошел XVII Московский форум лидеров рынка недвижимости (MREF).

Первую сессию, получившую название «Отрасль недвижимости: курс на равновесие», провела редактор отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерия Мозганова. В ходе дискуссии были подняты такие вопросы, как темпы ввода многоквартирного жилья, стоимость заемного финансирования и перспективы дальнейшего развития программы льготной ипотеки.

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ России, рассказал, что объем ввода жилья в многоквартирных домах в стране в 2023 году впервые в истории превысит 50 млн кв. м. Он также отметил, что за этот год топ-10 российских регионов, которые обычно занимают лидирующие позиции по объему строительства жилых домов, вывели меньше проектов, чем все остальные города. Это произошло благодаря запущенным государством мерам поддержки, в том числе и льготной ипотеке (стартовала в 2020 году. – «Ведомости»). Сейчас, по словам Стасишина, параметры текущих и будущих программ [поддержки] обсуждаются. Заместитель министра также заявил, что Минстрой поднимет вопрос о стоимости квадратного метра жилья и принципах ее формирования. Он уточнил, что будут рассматриваться такие критерии, как себестоимость строительства, инвестиционная себестоимость, стоимость денег, цена реализации и прочие.

Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина», отметил, что сейчас ключевой вызов для девелопера – это стоимость денег. Он напомнил, что на данный момент ключевая ставка составляет 15%, в дальнейшем, согласно прогнозам аналитиков, она может вырасти на 2 п. п. Это, по словам Щекина, влияет на стоимость денег и заемного финансирования, что сказывается уже на рентабельности бизнеса застройщиков и конечном продукте, который они реализуют. Московские девелоперы не привыкли работать с такой нормой рентабельности, поэтому на столичном рынке появляется большое количество региональных игроков, рассуждал он. Владелец группы «Родина» также рассказал, что сейчас в Москве доля нежилой застройки в проектах зачастую составляет 30–40%. Речь идет как об объектах социальной инфраструктуры (школы, поликлиники и прочие), так и о коммерческой недвижимости. Впрочем, он подчеркнул, что последнюю необходимо заполнять – искать покупателя или арендатора, чтобы в конечном счете складывался именно тот проект, который был заявлен на рынке.

Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, спрогнозировал, что емкость всего рынка ипотечного кредитования по итогам года может составить порядка 7–7,2 трлн рублей. Впрочем, в 2024 году эта цифра может снизиться до 5,5 трлн рублей. Рынок ипотеки очень инертный, говорил эксперт. Если банк вводит какие-то меры воздействия, к примеру, в потребительском или автомобильном кредитовании, то эффект виден в ближайшее время, в течение одной-двух недель. С ипотекой ситуация складывалась иначе: даже после повышения ключевой ставки рынок не охлаждался, что приводило к введению еще больших ужесточений. Бабин также напомнил, что у ВТБ срок одобрения такого кредита у клиента составляет 90 дней. Объявлять покупателю с одобренным решением о том, что оно больше не действует, а ставка вырастет, – это признак крайне дурного тона и
вопрос деловой репутации. Поэтому крупнейшие банки сохраняют возможность получения кредита по предыдущим [до повышения ставки] утвержденным документам, указывает Бабин.

Елизавета Данилова, член совета директоров, директор департамента финансовой стабильности Банка России, подчеркнула, что сейчас на рынке недвижимости наблюдается дисбаланс между первичным и вторичным рынком. На 1 октября, по ее словам, средний уровень цен в сегменте новостроек был на 42% выше. Разрыв со временем не снижается: если до введения льготных программ он составлял где-то 10%, то в последние годы вырос сначала на фоне действия госпрограмм, затем – маркетинговых предложений банков и застройщиков, когда в цену включалась скидка по ипотечной ставке. В результате сложилась ситуация, когда граждане России покупают квартиры в новостройках по завышенной цене. И если им нужно, к примеру, экстренно продать недвижимость, то они, выходя на вторичный рынок, столкнутся с убытками и не смогут продать по той цене, по которой купили, отметила Данилова. Позиция ЦБ остается неизменной: льготные программы хороши в случае стресса на рынке.

В ходе второй сессии – «Автономия для коммерции» – участники обсудили, почему девелоперы жилья все чаще строят объекты коммерческой недвижимости, в каком сегменте уделяется особое внимание цифровизации и с какими вызовами сталкиваются игроки на этом рынке.

Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP, рассказала, что по итогам первых девяти месяцев 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России составил 489 млрд рублей. При этом, по ее словам, доля сделок по продаже активов иностранными собственниками составила лишь 46% от всего объема. Большая же часть — 54% — пришлась на соглашения между российскими игроками, уточнила она. Эксперт также разъяснила структуру инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам трех кварталов этого года. Так, доля торгово-развлекательных центров в общем объеме составила 49% (242 млрд рублей), офисных и складских комплексов — по 19% (94 и 92 млрд рублей соответственно), гостиниц — 4% (20 млрд рублей).

Антон Валявин, руководитель дирекции коммерческой недвижимости ПИК, подчеркнул, что сейчас строительством коммерческой недвижимости занялось большое количество девелоперов жилья. Это связано в том числе со стартом программы комплексного развития территорий, в рамках которой застройщик должен не только возвести многоквартирные дома, но и развивать нежилую составляющую. Если раньше девелоперы порой продавали проекты строительства коммерческой недвижимости или обращались к помощи профильных игроков для их реализации, то сейчас найти партнера под возведение такого объема площадей практически невозможно. Соотношение жилой и нежилой частей нередко достигает 60 к 40%, пояснил Валявин. Он также указал, что сейчас девелоперы должны заниматься возведением офисов, торговых объектов, физкультурно-оздоровительной и досуговой инфраструктуры, складов, производств и прочего. Поэтому игрокам рынка жилья необходимо приспособиться к новым реалиям и выводить конкурентоспособные продукты, резюмировал он.

Александр Сурменев, директор по девелопменту MR Group, отметил, что компания в ближайшие пять лет планирует ежегодный ввод офисов на уровне 100 тыс. кв. м. По его словам, девелопер не рассматривает офисы как сегмент, где можно создать очень дешевый по себестоимости продукт. Наоборот, требования офисного сотрудника, который понял, что такое удаленное взаимодействие с коллегами и что на работе должно быть комфортно, возросли. По его словам, сейчас серьезное внимание уделяется и цифровизации офисных объектов.

Мурад Дамиров, совладелец, управляющий партнер сети сервисных офисов BusinesClub от Capital Group, рассказал, что сейчас есть тенденция приобретения небольших блоков со стороны покупателей-инвесторов. Таким образом, сервисные операторы сталкиваются с нехваткой на рынке объемов, куда можно посадить моноарендаторов. Особенно сложно найти такие площади в офисах класса А, уточнил Дамиров. Доля свободных площадей сейчас составляет порядка 9%, добавил он. Оператор сервисных офисов, по его словам, выполняет ряд задач. Так, сначала он выбирает площадку, занимается проектированием и возводит офис в заданные сроки. Затем оператор берет его в управление и занимается эксплуатацией, говорил Дамиров. Он также пояснял, что, когда клиент арендует площади в офисах класса А, и особенно у сервисного оператора, он требует максимально быстрого решения проблемы любой сложности – к примеру, замены лампочки или ремонтных работ, связанных с трубами.

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами MLP, в свою очередь, осветил ситуацию на складском рынке. Так, по его словам, сейчас основным драйвером на нем выступают преимущественно компании из сектора e-commerce. Он указал, что прогнозировать длительность этого тренда в данный момент нельзя. Белавин также рассуждал о том, в каком контексте обычно используется термин «e-commerce». С учетом того, что доля товара сторонних продавцов в обороте известных маркетплейсов достигает порядка 70–80%, можно говорить, что такие компании выполняют функцию фулфилмент-оператора с расширенной компетенцией. Под последней подразумеваются маркетинг, позиционирование и прочее. E-commerce растет. оказывая сервисную услугу своим клиентам, которые размещают здесь товар для последующей реализации, разъяснял эксперт. Он также рассказал и о трудностях, с которыми сейчас сталкиваются владельцы и девелоперы складских объектах. В их числе дефицит кадров (грузчиков, водителей грузовых автомобилей, кладовщиков).

В ходе третьей сессии участники обсуждали влияние технологий на маржинальность девелоперских проектов, возрождение объемно-модульного домостроения, особенности эксплуатации объектов после их ввода, а также как различаются запросы покупателей в разных регионах.

Виктор Васенев, член правления, вице-президент по инновациям «Группы «Эталон», рассказал о том, почему компания приняла решение обратиться к технологии объемно-модульного домостроения. По его словам, отправная точка, по которой отрасль возвращается к объемно-блочному домостроению, – это решение отраслевых задач экономики страны в целом. Так, меняется бизнес-модель – компания становится
не просто «проектировщиком-строителем», а скорее «производителем-сборщиком». Гораздо больше средств при ней остается именно в экономике России. Кроме того, при такой модели можно управлять жизненным циклом изделия, модуля и модульного здания, самого производства, разъяснил он. Если уже строительные процессы перенесены внутрь определенной производственной площадки, то здесь цифровизация производственных процессов действительно в состоянии привести к революционным прорывам.

Илья Колунов, заместитель генерального директора ГК «Садовое кольцо», поделился особенностями работы на региональных рынках. Он подчеркнул, что у каждого региона есть своя специфика – с точки зрения менталитета и градостроительных норм. Он отметил, что ошибочно суждение о том, что если федеральный девелопер заходит в регион, то к нему будут сразу лояльны и покупатели, и местные власти. Новый игрок создает более высокий уровень конкуренции и способствует повышению качества продукта на местном рынке, добавил эксперт. При этом работа на региональных рынках не означает большой экономии с точки зрения себестоимости – иногда строительство здесь обходится даже дороже. В целом, отметил эксперт, снижение себестоимости строительства сейчас является довольно болезненным вопросом для многих застройщиков. «Садовое кольцо», по его словам, частично уменьшило этот показатель с помощью системы TIM (3D-моделирование). Кроме того, компания приобрела Серпуховской лифтостроительный завод и решила сама проектировать и производить лифты.

Роман Родионцев, руководитель департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, начал с описания ситуации на столичном рынке новостроек. Так, по его словам, на конец III квартала в продаже было представлено почти 2,7 млн кв. м жилья. А средняя цена квартиры в Москве превысила уже отметку в 500 тыс. рублей за квадратный метр. Впрочем, в разных классах стоимость лотов очень сильно разнится, подчеркнул эксперт. Сейчас, по его словам, идет серьезная работа по формату наполнения проектов, которая в реальности позволяет им впоследствии успешно реализовываться и частично нивелировать те риски, которые невозможно предусмотреть на самом начале и заложить в финансовую модель. Поэтому при подготовке своих объектов девелоперы рассуждают, за счет чего они могут быть интересны покупателю с точки зрения набора качественных характеристик. Среди таких показателей, подчеркивает Родионцев, есть и цифровизация.