MREF* 2021: Деньги, кадры, технологии

20 октября состоялся XV Московский форум лидеров рынка недвижимости (MREF). Первую сессию, «Город быстрого реагирования», открыла модератор Валерия Мозганова, руководитель отдела недвижимости радиостанции Business FM. Она предложила обсудить, как отрасль справляется с вызовами времени: меняющимся законодательством, колеблющимися клиентами, пандемическими ограничениями и проблемами.

Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» «Сбера», обратил внимание на рост числа заявок на проектное финансирование жилья в России. За девять месяцев 2021 года их было подано на 35% больше по сравнению с аналогичным показателем 2020 года – 1500, из них 1100 получили банковское одобрение.
С апреля 2022 года «Сбер» обещает сократить сроки рассмотрения заявок с одного-двух месяцев до пяти дней: вместо кредитного комитета их будет анализировать искусственный интеллект.
В октябре 2021 года кредитный портфель организации превысил 1,5 трлн руб., более 100% задолженностей по проектному финансированию покрыто средствами на счетах эскроу. Застройщики, которые много и успешно продают при помощи эскроу, получают от банка «специальную» ставку, она может быть «близка к нулю», в отличие от базовой, которая зависит от колебаний ключевой ставки ЦБ и на конец октября составляла примерно 9%, рассказал спикер.

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ России, заявил, что по итогам трех кварталов 2021 года ввод жилья превысил показатели прошлого года на 30%. Одна из причин – полученная девелоперами в 2020 году в качестве антикризисной меры возможность передвинуть сроки ввода без штрафных санкций на полгода. «По сути, мы сейчас нагоняем ввод, который теоретически должен был быть в прошлом году», – признал чиновник. Однако увеличивается не только количество проектов, но также их стоимость по проектной декларации.
Стасишин определил текущий «градостроительный потенциал» России в 223 млн кв. м: «Это объективно несколько годовых вводов многоквартирного жилья с горизонтом 2024, 2025, 2026 годов». Власти задумались над корректировкой программы по субсидированию низкомаржинальных проектов, «потому что любые колебания с ипотекой сокращают темпы продаж» и ведут к удорожанию обслуживания банковского финансирования. Сейчас под эту программу подпадают проекты стоимостью до 0,5 млрд руб., возможно, стоит увеличить лимит до 1 млрд руб. Задача Минстроя – «максимально оптимизировать затраты застройщиков, чтобы сбалансировать стоимость квадратного метра и увеличить объем предложения», подытожил замминистра. До конца года, по его словам, будет принят закон, который позволит возводить индивидуальные жилые дома в том числе индустриальным способом. В этом виде строительства будут действовать все льготные, в том числе ипотечные, программы.

Антон Павлов, заместитель председателя правления «Абсолют банка», заявил, что его банк сделал ставку на вторичный рынок, так как «видит, что спрос [покупателей] смещается в его сторону». Ставки по ипотеке в обоих сегментах практически сравнялись, к тому же сейчас на рынок начинает выходить масса «инвестиционных квартир», купленных в 2020 году, «потому что люди хотят зафиксировать прибыль». Это, по мнению Павлова, приведет к повышению интереса к готовому жилью. «На вторичном рынке всегда больше возможность поиграть ценой, поэтому вероятный рост ставок по ипотеке для покупателей может быть компенсирован небольшим дисконтом со стороны продавцов», – полагает банкир.

Антон Елистратов, генеральный директор, член совета директоров группы «Самолет», рассказал, что его компания видит в сегменте ИЖС (индивидуального жилищного строительства) большие возможности, так как «люди хотят жить в местах, где лучше экология, люди хотят жить в помещениях, которые больше, чем городские квартиры». Если в этот сегмент пойдут профессиональные девелоперы, подтянутся банки с ипотечными программами и скорректируется законодательство «в части норм по строительству и проектированию социальных объектов», то получится очень востребованный продукт. «Самолет» приобрел более 3000 га земли в нескольких регионах и в следующем году обещает запустить пять проектов по строительству «дачки».
Эта диверсификация бизнеса – один из признаков того, как трансформируются сейчас девелоперские компании, потому что меняются потребители их «продукта». Если десять лет назад типовым клиентом застройщиков была семья 35 – 40 лет, то сейчас покупатели помолодели. Впрочем, Елистратов прогнозирует, что через пять лет их возраст снова повысится: сыграет роль «демографический провал» 90-х годов.
Изменился и «стандартный продукт»: появился комфорт-класс, квартиры с отделкой и даже с меблировкой, новостройки с благоустройством и клиентским сервисом. Через несколько лет, уверен Елистратов, речь будет идти уже не об умном доме, а об умном квартале.

Алена Дерябина, генеральный директор, председатель правления «Дон-строй инвеста», особо отметила, что ее компания проектирует и строит объекты по экологическим стандартам: не только российским, но и международным. Это позволяет общаться с потребителями на другом уровне, объясняя им преимущества проектов и убеждая, что те стоят дополнительной «премии». Во всех жилых комплексах «Донстроя» предусмотрены зарядки для электромобилей, парковки для электросамокатов и велосипедов. Комплексное развитие территорий позволяет создавать масштабное благоустройство. В готовых объектах компания предоставляет жильцам бесконтактный доступ ко всем услугам управляющей компании, а в строящихся проектирует площадки для посадки и разгрузки дронов. В рамках партнерства с компанией МТС «Донстрой» строит первый в России жилой комплекс с 5G. Дерябина обещает, что это позволит людям забыть о перебоях с интернетом, когда они, выйдя из квартиры, попадают в паркинг, и на полную мощность использовать все преимущества умного дома.

Владимир Иванов, управляющий партнер группы компаний «Спектрум», полагает: для того чтобы оценить, что хорошего в будущем может произойти при создании жилья, нужно посмотреть на то, что сейчас происходит в инфраструктурном строительстве. Уже появились сертифицированные по международным стандартам проекты: например, частные дороги, которые строятся в рамках концессии. Развивается «зеленое» финансирование, которое позволяет получить «процентный выигрыш» по банковской ставке на экопроекты. Иванов считает, что лучше субсидировать не просто низкомаржинальные проекты, но полезные региональные инициативы: например, «эколоджикали френдли» или улучшающие ситуацию с безопасностью в конкретном городе.
Важной проблемой отрасли недвижимости спикер назвал «безудержный рост» стоимости строительных материалов и работ: «Когда металл дорожает в процессе между подачей коммерческого предложения до момента договоренности на 10 – 15%, понятно, что рынок как-то эти взаимоотношения должен поменять». Еще одна свежая проблема – дефицит кадров: «Мы столкнулись с невиданным фактом перетекания рабочей силы со стройки в сторону «Яндекс-маркетов». Бывшие строители теперь рассекают на велосипедах по московским трассам с зелеными и желтыми коробками за спиной».

Вторую сессию, «Город в стиле «техно», открыла модератор Светлана Фонарева, партнер, руководитель практики по работе с компаниями сектора недвижимости и строительства КПМГ в СНГ. По ее мнению, сейчас «город стиле «техно» можно определить как экосистему, в которой взаимодействуют потребитель (будь то владелец, арендатор, управляющая компания) и само здание, подстраивающееся под его требования. Какие основные факторы сейчас действуют на рынке? Это онлайн-технологии, это ESG-повестка, потому что нам необходимо устойчивое понимание, каким будет завтрашний день. Что происходит с недвижимостью? Этот рынок стал адаптивным, внедряет энергосберегающие и прочие «зеленые» технологии.

Владимир Пинаев, главный исполнительный директор CBRE, полагает, что коммерческая недвижимость уже перешагнула порог новой эпохи и претерпевает серьезную трансформацию. Эта трансформация началась до пандемии, но пандемия стала мощным катализатором, ускорившим этот процесс. «К 2030 году мы получим уникальную ситуацию, когда в одном офисе будут работать одновременно четыре разных поколения, а больше трети рабочей силы будет из поколения Z», – призвал задуматься спикер. Новые поколения по-другому воспринимают жизнь, у них абсолютно иные требования к физическому пространству, в котором они готовы работать или проводить время. Поэтому сейчас так высок спрос на «гибкие» и мультиформатные офисы.
Новые возможности для работы обеспечивают и новые, цифровые технологии. В складском сегменте, например, ушли от центрального терминала к целому «набору» разноформатных пространств: городским складам, пунктам выдачи заказов, постаматам и т. д. Торговые центры из мест, куда люди приходили приобретать товары, превращаются в пространства, где они получают эмоции. Согласно исследованиям CBRE, к 2030 году главными арендаторами торгцентров будут «услуги, сервисы и развлечения», а «одежда и товары повседневного спроса будут сокращены до минимума».
Инвесторы в недвижимость поменяли приоритеты: «бенефициарами пандемии» стали логистический рынок и рынок арендного жилья, этот тренд, по прогнозу Пинаева, будет долгосрочным. Инвесторам важна ЕSG-повестка, то, что сейчас называется экологически-социальное корпоративное управление или принцип устойчивого развития. За рубежом на уровне правительств принят ряд программ, которые обеспечивают более доступное финансирование для компаний, работающих по принципам ЕSG. Согласно исследованиям нью-йоркской Stern School of Business, такие компании на биржах имеют лучшую капитализацию по сравнению с теми, кто не соответствует принципам ЕSG.
В нашей стране термин «зеленое здание» также становится привычным для собственников коммерческой недвижимости. За последние два года, по словам Пинаева, произошел «прорывной рост» «зеленой» сертификации прежде всего офисов, так как большинство арендаторов в запросах на объекты стали указывать требования об экологичности здания.

Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям Stone Hedge, рассказала, что у ее компании есть концепция Healthy Вuilding (англ. «здоровое здание»): помимо энергоэффективности, это создание продуктивной среды для сотрудников и, как следствие, получение дополнительной прибыли для бизнеса. Не все прогрессивные технологии требуют дополнительных вложений, отметила спикер, где-то инвестор «обходится малыми силами» — например, предусматривая функциональные планировки. Самая большая статья расходов – это «инженерные составляющие» для «формирования правильного микроклимата» в помещении. Сейчас в обществе фокус сместился на здоровый образ жизни, а значит, это важно. Еще одна концепция – офисы в стиле bе Сitizen (англ. «будь гражданином»), «когда девелопер делает пространство, которое способно удовлетворить ключевые потребности человека, который в нем находится», рассказала спикер.

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, отметил, что сейчас складская индустрия идет за рынком потребления, она – «второй вагон» в локомотиве под названием e-commerce (англ. «электронная торговля»). Девелоперы насыщают рынок дополнительными складскими площадями, застраивая область и Москву везде, где это можно сделать. В связи с изменившимся спросом растет потребность в городских складах, но спикера волнует вопрос, «сколько топлива и сколько дров лежит в этом локомотиве [e-commerce], как долго и как быстро он будет ехать». По его мнению, «разворот» произойдет уже в конце 2022 – середине 2023 года. Объем потребления и онлайн-продаж начнет падать, уменьшится и спрос на складские помещения. Пока Белавин видит, как растет выручка основных игроков e-commerce и падает платежеспособность их потребителей, поэтому число онлайн-продаж выросло, а средний чек упал.

Александр Гутекулов, руководитель департамента коммерческого девелопмента ГК «Михайловский девелопмент», рассказал про вывод на рынок нового продукта – индустриально-логистических кластеров. Всего девелопер планирует развивать 7 – 8 кластеров общей «емкостью» примерно 2,5 млн кв. м, в каждом из которых намерен спекулятивно строить только первую очередь. Она будет состоять из big boxes (англ. буквально – «большие коробки») – так называется сегмент быстровозводимых зданий индустриального типа, используемых по различным назначениям, от склада до магазинов формата cash & carry. Дальнейшее строительство после сдачи первых «бигбоксов» девелопер готов вести уже под заказ. В детальной проработке сейчас проект кластера в Новой Москве, где девелопер планирует создать железнодорожный логистический индустриальный кластер на почти 0,9 млн кв. м. Концепция его уже готова, сейчас прорабатываются вопросы о получении ВРИ (видов разрешенного использования) и наполнении резидентами.

Мурад Дамиров, совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessСlub от Capital Group, считает, что потребительское отношение девелоперов к их клиентам уходит. Сейчас арендатор получает не просто коробку (здание), но «коробку с кучей всяких интересных сервисов». Сервис в понимании спикера – «это комплексный подход, который дает на выходе комфорт для конечного потребителя». По его словам, эта тенденция затронет абсолютно все сферы недвижимости.

Дмитрий Волков, управляющий директор «Самолета», рассказал, что в ведении управляющей компании группы сейчас находится 3,5 млн кв. м недвижимости и это не предел. В основе стратегии развития «Самолета» лежит несколько принципов. В первую очередь это ЕSG-повестка, которую спикер определил как «историю про то, что люди хотят не просто дом, а место, которое за пандемию стало очень важным в жизни, которое «заряжает». Поэтому возросли требования людей не только к домам, но и к тому, как эти дома эксплуатируются. Второй принцип – это «проникновение» гостиничных сервисов в новостройки даже эконом-класса. Например, на одном из типовых объектов «Самолета» теперь работает консьержка. Наконец, инновационные технологии и новые форматы «спускаются» из премиальных классов в более низкие, «Самолет» открыл уже четыре «соседских центра» – это некий гибрид коворкинга и дома культуры: днем там работают папы, вечером приходят мамы с детьми – и они «вместе играют в «Мафию».
Девелопер утверждает, что не просто дает людям квадратные метры, но возвращает им время, которое они могут потратить с пользой для себя. С 26 апреля он продает все квартиры с мебелью, с ноября мебельный ассортимент расширится до 250 тыс. наименований. С 28 июня все квартиры «Самолета» оснащены системой «умный дом», а микрорайоны – сервисом «умный район».

Николай Самохин, коммерческий директор «Домиленда», рассказал, как он отвечает на вопрос: «Мобильное приложение – это замена либо конкурент сайту?» Сайт отлично продаст квартиру, отлично расскажет про компанию и объект, но он не возвращает к девелоперу клиентов, в отличие от мобильного приложения, которое «умеет отправлять push-уведомление и держать двухстороннюю связь». В мобильном телефоне клиент будет взаимодействовать с экосистемой застройщика через «умный дом»: открывать шлагбаум, впускать курьера, заказывать пропуск, настраивать температуру в доме, закрывать шторы и т. д. И самое главное: через брендированное мобильное приложение девелопер всегда может присутствовать в смартфоне своего клиента.

Третью сессию, «Город новых индустрий», открыла модератор Надежда Косарева, президент «Института экономики города». Она отметила, что Москва сейчас опережает в инновационном развитии все другие города. Свободных мест под новую застройку в столице нет, поэтому редевелопмент и реновация – единственные возможности в том числе для размещения новых производств. В рамках новой московской программы «Индустриальные кварталы» планируется возводить не только высокотехнологичные места приложения труда, но и обслуживающую их инфраструктуру и жилую застройку.

Виталий Лутц, начальник управления перспективных проектов Института Генплана Москвы, уверен, что городскую экономику нужно диверсифицировать. Один из актуальных трендов – город пятнадцатиминутной доступности, когда от жилого дома можно добраться до работы, развлечений и т. д. за четверть часа. Тем более что «Москва славится своей инженерно-транспортной инфраструктурой» и транспортный каркас города активно развивается, подытожил спикер.

Мария Синичич, директор департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, отметила, что Москве, безусловно, надо использовать весь потенциал как центра России и развивать экономику в соответствии с актуальными трендами и передовыми технологиями. Вопрос: как избежать «перекосов» в пользу жилья? Минстроем сформировано «инфраструктурное меню», регионы могут выбирать, что именно им использовать для строительства инфраструктуры: бюджетные кредиты, облигации либо субсидии по процентным ставкам и т. д. Все эти меры поддержки направлены на сбалансированное развитие городской среды и проектов комплексной застройки.

Сергей Теплов, генеральный директор технопарка «Строгино», уверен, что именно технопарк – идеальная модель для размещения в городе промышленных производств. За 14 лет своего существования технопарк выступал как «пилотная площадка для отработки того, какие отрасли могут быть востребованы в Москве». В большинстве случаев эти «пилоты» были действительно успешны. Подтверждением тому может служить тот факт, что средняя заработная плата на предприятиях, которые размещены в технопарке, сильно выше, чем по отрасли в целом.
Как влияет технопарк на район? Он увеличивает количество рабочих мест: половина работников живут в непосредственной шаговой доступности от технопарка. Многие приехали сюда работать и решили обзавестись здесь жильем. 75 стартапов из 100 продолжают работать в технопарке через три года после основания – даже по мировым меркам это весьма высокий показатель. Резиденты «подтягивают» сюда так называемые сателлитные компании, с 2011 года заполненность площадей составляет 98% и не снижается.
Технопарк создает для резидентов сервисы по локализации производства, помогает получить разные налоговые вычеты, с тем чтобы компании сосредоточились на бизнесе, не отвлекаясь ни на создание инфраструктуры, ни на борьбу с бюрократией. В 2017 году технопарк получил в управление еще одну площадку – «Мосмедпарк», как понятно из названия, с медицинской специализацией. За пандемию бизнес размещенных там компаний «выстрелил» и показал кратный рост.

Григорий Алтухов, коммерческий директор «Первого ДСК», рассказал о модернизации домостроительных заводов компании, в которую были вложены значительные средства: «Только в дооборудование Ростокинского завода вложили более 2,6 млрд руб., а общая инвестиционная программа составила примерно 4,5 млрд руб.». Спикер отметил, что обновление – это постоянный процесс. Для повышения производительности труда на большинстве заводов пришлось практически полностью заменить оборудование. Зато сейчас предприятия компании могут производить не только типовые железобетонные панели, но практически все элементы для здания, причем у 100% из них (а не у 10%, как раньше) в процессе производства могут быть оперативно изменены планировка, размер окон и т. д.
Но, когда компания ушла от серийности массового производства, то пришло понимание, что нужны новые стандарты для комфорт-класса, в котором она работает, надо создавать новый, интеллектуальный продукт. Он был создан при помощи испанских проектировщиков и получил название City Тhinking. Это «евромодуль», или «индивидуальный дом в индустриальном исполнении», по словам Алтухова. За счет типовых отдельных элементов, которые по классической технологии производятся на заводе, девелопер может собирать дома, абсолютно разные как внешне, так и внутри. Один из первых жилых комплексов по такой технологии – «Первый Ленинградский», где более 33 планировочных решений квартир, которые в сумме дают более 140 возможных этаж-секций. И производятся они на гораздо более компактной территории, чем производил «Первый ДСК» десять лет назад.

Дина Саттарова, директор НИиПИ Градплана Москвы, отметила, что успех проектов КРТ (комплексного развития территорий) напрямую зависит от финансовой реализуемости градостроительных решений. Градкодекс закрепил в качестве одной из основных целей КРТ привлечение внебюджетных источников финансирования для освоения застроенных территорий. Выделяют три вида экономической эффективности: это бюджетная, коммерческая и социально-экономическая. Эти три вида отражают интересы всех участников градостроительного процесса. Поскольку проекты комплексного развития территорий масштабны и зачастую не могут, особенно в регионах, реализовываться без участия государственных средств, то перед распорядителями последних стоит непростая задача: одновременно обеспечить окупаемость бюджетных инвестиций и вывести инвесторов на приемлемый уровень доходности. Для решения этой задачи Институт Градплана предлагает методику по оценке экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий. Она была разработана в 2017 году по поручению Москомархитектуры и позволила, по словам Саттаровой, обеспечить стройкомплекс Москвы научно обоснованным инструментом для оценки экономической эффективности мероприятий, реализуемых в рамках программы реновации жилищного фонда столицы и других крупных градостроительных проектов. Она также вошла в стандарт комплексного развития территорий, разработанный «Дом.РФ» в 2019 году.
Если, к примеру, инвестор в качестве обременения при КРТ получает задачу строительства бесплатного жилья для расселения жителей, то необходимо установить такие параметры застройки, которые обеспечат ему положительные денежные потоки в объеме, необходимом для того, чтобы покрыть расходы на строительство и бесплатного, и коммерческого жилья и получить приемлемый уровень доходности. Инвестор в проект с доходностью менее 20%, скорее всего, не войдет. Именно поэтому градостроительные решения необходимо постоянно оценивать на предмет соотношений затрат и доходов от реализации мероприятий городского развития, подытожила спикер.

Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, ключевой спикер сессии «Город уровня премиум», в своем выступлении затронула тему того, как девелоперы отвечают на стремление людей к комфорту. Одно из последствий пандемии: децентрализация стала возможной. «Оставаясь долгое время дома, люди стали тщательнее присматриваться к тому месту, где они вдруг стали проводить большую часть своей жизни. И речь идет не только о квартирах и домах, но и районах их проживания», – отметила Тачалова. Поэтому возникла необходимость создания качественной среды, создания инфраструктуры, максимально удовлетворяющей потребности современного горожанина. ANT Development развивает таким образом ту часть Дорогомилова, где возводит жилой комплекс Victory Park Residences. За последний год в структуре элитных и премиальных локаций Москвы спрос на Дорогомилово вырос на 15%, и сейчас 25% запросов идут на этот район, поделилась статистикой спикер.

Сессия 1. «Город быстрого реагирования»

Сессия 2. Город «в стиле техно»

Сессия 3. Город новых индустрий

Приложение к газете «Ведомости» по итогам форума «МРЕФ 2021».
Выступления участников, дискуссии, статьи.



* чтобы перейти к материалам, кликните по картинке.