Вложения в недвижимость: стратегии девелоперов и инвесторов

Трансляция онлайн-конференции «Вложения в недвижимость: стратегии девелоперов и инвесторов» начнется здесь 17 мая в 11:00 по МСК!

17 мая деловое издание «Ведомости. Санкт-Петербург» провело онлайн-конференцию «Вложения в недвижимость: стратегии девелоперов и инвесторов». Эксперты отметили, что несмотря на волатильность рынка и нестабильную экономическую ситуацию, вложения в недвижимость продолжают оставаться одним из самых эффективных и надежных инвестиционных инструментов.

Региональный рынок строительства и продажи жилья переживает непростые времена. Продажи жилья не спешат восстанавливаться. «Если в марте у нас интенсивно росли продажи и застройщики зафиксировали плюс 10% к февралю, то в апреле мы вновь увидели охлаждение рынка», - рассказал генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов.

Как отметил начальник отдела продаж компании «Отделстрой», Николай Гражданкин, в апреле по сравнению с мартом продажи нового жилья в Петербурге упали на 13%, в Ленобласти – на 10%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение в Петербурге достигло 48% (было зарегистрировано лишь 3098 договоров долевого участия). В Ленобласти оно оказалось не столь критичным, так как квартиры там являются более доступными по цене, уточнил он.

За первые четыре месяца 2023 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года застройщики снизили и объемы ввода жилья: в Санкт-Петербурге на 15,3 % – до 1,186 млн кв. м, в Ленинградской области - на 18% до 1,28 млн кв. м. Но и власти, и эксперты пока не видят здесь существенных угроз и ждут, что по итогам года данные стабилизируются.

По словам заместителя председателя правительства региона по строительству и ЖКХ Евгения Барановского, вод жилья в регионе в 2023 г. составит 3,85–3,9 млн кв. м и сохранится примерно на уровне прошлого года. «В мае–июне мы уже выйдем на плановую цифру. По динамике в стройке я вижу, что опасений насчет того, что мы не повторим прошлогодние цифры, у меня нет», – уточнил он.

Чтобы стимулировать спрос, наряду с использованием традиционных программ по субсидированию ипотеки девелоперы внедряют и новые инструменты. Все большую популярность набирает продажа квартир в трейд-ин. По словам вице-президента по продажам и сервису Группы RBI Дмитрия Фалкина, компания заключает по новой схеме уже порядка 10% от всех сделок в комфорт классе.

«Такой инструмент делает покупку новой квартиры при продаже своей таким же удобным, как автомобильный трейд-ин. Выкуп с проживанием позволяет купить новую квартиру, внеся 10% от ее стоимости, а агентство-партнер выкупает у него старое жилье. При этом в нем можно будет проживать в период всего строительства и проведения ремонта в новом доме», - пояснил схему Фалкин, добавив, что застройщик частично субсидирует агентству покупку старой квартиры клиента, чтобы ее стоимость была максимально приближена к рыночной.

На рынок приходят и совершенно новые инструменты: например, так называемый «цифровой метр» в виде токенов. Токен — это цифровой сертификат, который гарантирует обязательства компании перед его владельцем. Впервые токены, привязанные к стоимости недвижимости для инвестирования в «цифровые квадратные метры», запустила ГК «Самолет». Минимальный порог инвестиций – 50 000 руб. Таким образом любой инвестор может купить даже не целый «квадрат», а лишь его долю. При этом цифровой сертификат привязан к конкретной квартире, а значит вместе с капитализацией недвижимости увеличивается его рыночная цена, пояснил директор по продажам федеральных проектов группы Максим Зорин.

«Мы видим в этом инструменте большое будущее и активно развиваем это направление. Это не является напрямую покупкой недвижимости, но дает возможность получать инвестиционный доход при меньших затратах.
Продукт совсем новый, но мы планируем масштабировать его на проекты во всех регионах, где мы присутствуем», - рассказал Зорин.

Сейчас жилье как инструмент инвестиций приносит своему владельцу меньший доход, нежели коммерческая недвижимость. Например, при сдаче квартиры в аренду можно получить 2-5% годовых (без учета капитализации), а сервисных апартаментов – 6-9% годовых. Но уже через несколько лет ситуация может измениться, говорит руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин, добавляя, что рынок становится интересен не только частным инвесторам, но и целым компаниям.

«Квартиры могут стать катализатором новых изменений. У нас уже сложились предпосылки для создания нового арендного бизнеса в жилье. Сейчас девелоперам сложно привлекать на уже разогретый рынок покупателей с первым взносом, поэтому произойдет усложнение и улучшение программ трейд-ин, появятся сервисы и инвесторы, которые будут выкупать большие пулы квартир для институциональных инвесторов. Такая схема сейчас реализуется на автомобильном рынке, на котором крупные компании формируют парки подержанных автомобилей», - говорит Лазутин.

По его словам, институциональными инвесторами на рынке жилья могут стать банки, НПФ, ПИФ и другие компании, которые нуждаются в понятных ликвидных активах. В перспективе на этом рынке появятся и управляющие компании, которые будут работать с крупными пулами этих квартир для сдачи в аренду. «Благодаря усложнению рынка доходность на нем может быть сравнима с апартаментами», - уверен Лазутин.


Апартаменты: перспективы роста

В этом году рынок апартаментов также ощутил отток инвесторов. По данным аналитиков компании Becar Asset Management, в I квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на покупку юнитов в апарт-отелях упал на 63%, сервисных апартаментов – на 42%, псевдожилья – на 26%. Но в сравнении с IV кварталом прошлого года ситуация начала выравниваться: падение по апарт-отелям составило лишь 5%, а в секторе сервисных апартаментов даже отмечен рост на 11%.

Возможность для инвесторов заработать на апарт-отелях остается до сих пор, уверен руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Александр Терентьев. Компания вывела свою формулу успеха, которая позволяет показывать динамику продаж выше общерыночных: «Это маленький метраж номеров, цифровизация отеля и сообщество единомышленников, которое заставляет посетителей возвращаться вновь, все вместе дает высокую заполняемость отеля и высокий доход для инвесторов», - отметил он. По оценке Терентьева, успешные вложения в апарт-отели сегодня дают инвесторам от 4 до 6% годовых от рыночной цены против 2-3% доходности на рынке аренды жилья. При этом, прогнозируемая доходность сегмента апарт-отелей в ближайшие годы будет расти, именно поэтому застройщики вводят программы гарантированного дохода, исходя из ставки 6-9% годовых.

До 6-8% годовых гарантированного дохода управляющие компании готовы предлагать и владельцам сервисных апартаментов. По словам директора по развитию сети апарт-отелей YE’S Антона Агапова, в отличие от банковских депозитов у недвижимости есть и еще одно важное преимущество – капитализация жилья: «Это рост стоимости недвижимости, который по сути перекрывает инфляцию. А операционный доход в виде сдачи в аренду – это уже приятный стабильный бонус, который регулярно получает собственник апартамента». По мнению Агапова, на фоне потери доверия к фондовому рынку, низких банковских ставок по депозитам и невысокой инвестиционной привлекательности арендного жилья, сервисные апартаменты остаются практически безальтернативным инвестинструментом, способным противостоять инфляции.

В то же время партнер и директор Управляющей компании Well Александр Погодин отмечает, что, запуская новые проекты, девелопер должен смотреть на 5 лет вперед: только тогда они будут успешным и станут приносить своим владельцам доход. Инвесторы также должны рассматривать вложения в недвижимость как в долгосрочный актив и не ждать сиюминутной выгоды.

«Один год для недвижимости – это небольшой срок, за который на этом рынке смогут попробовать заработать люди, готовые идти на риск. Основные инвесторы – это те, кто рассматривает вложение на период от 5 до 10 лет. И если мы обратимся к статистике последних 30 лет, то увидим, что в любой пятилетний период все без исключения запущенные объекты показали удвоение своей стоимости», - подытожил Погодин.

Полную запись эфира можно посмотреть по ссылке.