«Неудобная» недвижимость: реконструкция и реконцепция исторических и промышленных зданий

Как решить проблему «неудобной» недвижимости Петербурга

По мнению девелоперов, для комплексного решения вопроса необходимы изменения в градостроительной политике города

В Санкт-Петербурге практически не осталось свободных земельных пятен для строительства нового жилья и коммерческой недвижимости. Между тем потенциал «серого пояса» (бывшие здания промышленного назначения, которые сегодня не используются по профилю) и исторических объектов, нуждающихся в реконструкции, оценивается минимум в 1,2–1,5 млн кв. м. Вопрос вовлечения такой недвижимости в современное использование каждый год становится все острее, но решить его можно только при тесном взаимодействии девелоперов и городских властей. К таким выводам пришли участники круглого стола «Неудобная» недвижимость: реконструкция и реконцепция исторических и промышленных зданий», организованного деловым изданием «Ведомости Северо-Запад».

Вопрос прибыли

Сегодня девелоперы неохотно входят в проекты, связанные с реконструкцией исторических зданий или редевелопментом промышленных территорий. Как отмечает заместитель председателя правления ООО «Охта Групп» Михаил Ривлин, ключевой вопрос для бизнеса – это экономическая целесообразность: такие проекты должны принести компании прибыль.

Но реализовать проект с сохранением исторического облика здания и других архитектурных особенностей зачастую дороже, чем построить новый. Итоговый продукт при этом получается более сложным во всех отношениях. «Когда строишь новое здание – ты ничем не ограничен. Но в старом здании ты должен учитывать все: несущие стены, которые нельзя снести, или ритм окон, который уже задан и нужно под него подстраиваться. Конечно, старые стены и «лофт» дают свою изюминку, но это сложно. Эта история хорошо работает лишь тогда, когда исходная недвижимость дешевая, иначе никакая экономика не складывается», – поясняет Ривлин.

Желание застройщиков брать на себя обязательства по реконструкции исторических объектов осложняется еще и социальной нагрузкой, отмечает генеральный директор Eight Development Данил Бекиров. Например, если девелопер трансформирует историческое здание в жилье или апартаменты, ему необходимо соблюдать требования города по озеленению, созданию парковки и наличию социальной инфраструктуры (школ и детских садов). Но если объект находится в историческом центре, то земельные участки под парковку или школу найти просто невозможно, подчеркивает Бекиров.

«Проекты, связанные с «неудобной» и сложной недвижимостью, не предусматривают никаких преференций от города или проектного финансирования от банков. А по нынешней ставке взять непокрываемый по эскроу кредит нереально – никакая экономика не полетит. Поэтому подобные проекты часто оказываются экономически нерентабельными для девелоперов», – поясняет Бекиров.

Депутат, председатель профильной комиссии по инвестициям Законодательного собрания Санкт-Петербурга Дмитрий Панов добавляет, что еще одним барьером может стать «множественная» собственность на различные объекты и части одного историко-культурного комплекса, как, например, в случае «Красного треугольника» или «Апраксина двора». «Практически всегда интересы и возможности разных собственников противоречат друг другу, и потребуются действительно серьезные усилия для выработки единой концепции преобразования, учитывающей баланс интересов всех участников», – отметил он.

Трансформация «неудобной» недвижимости

Мировая практика редевелопмента исторических и промышленных зданий направлена на создание новой востребованной недвижимости, отвечающей задачам развития территории, говорит президент Becar Asset Management Александр Шарапов. Например, в Европе нарастает тренд на преобразование промышленных и бывших офисных зданий в апарт-отели и жилье для молодежи.

«Проблему с «неудобной» недвижимостью решают во всем мире. Успешные проекты по редевелопменту таких зданий есть в Лондоне, Амстердаме, Берлине, но их же ругают правозащитники и градозащитники. Противоположная ситуация происходит в Неаполе, Афинах, Бухаресте – это огромное количество заброшенных и недействующих зданий, умершая территория. Потому что требования к застройщикам такие, что не происходит преобразований, и памятники просто разрушаются», – пояснил Шарапов.

Несмотря на все сложности, в Петербурге уже немало удачных примеров редевелопмента. Сейчас в городе реализуется сразу несколько подобных проектов, связанных с реконструкцией исторических зданий или бывших промзон для современного использования. В портфеле ГК Fizika Development – два проекта по реконструкции исторических зданий. На ул. Галерная, 20-22 девелопер реализует проект по реставрации исторического особняка XIX в. постройки с жилой функцией. Как поясняет управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов, к работе планируется приступить в 2025 г., когда будет получена разрешительная документация. Девелоперу предстоит полная замена перекрытий, инженерии, проведение работ по нулевому циклу, усиление фундаментов и проч. Еще один текущий проект компании – клубный жилой комплекс на улице Моисеенко, 10 вблизи «Невской Ратуши». Он будет состоять из четырех корпусов, три из которых – это новое строительство, а четвертый – реконструкция исторического здания 1908 г. постройки.

«Группа ЛСР» в июне 2024 г. получила разрешение на проведение строительных работ на площадке бывшего завода «Навигатор». На улице Красного Курсанта, 19 компания планирует построить восьмиэтажную гостиницу площадью 14 900 кв. м и бизнес-центр высотой девять этажей. Компания «Охта Групп» в рамках редевелопмента территории бывшей фабрики «Скороход» у метро «Московские ворота» планирует к концу 2027 г. открыть апарт-отель «Скороход лофт», бизнес-центр, торговые помещения и общественные пространства. Общая площадь реконструкции – свыше 50 000 кв. м.

Но, как отмечает Кравцов, девелоперы готовы браться за реализацию таких проектов только в том случае, если они видят их прибыльность. «В Петербурге, безусловно, такие объекты должны быть в работе, они должны и приносить прибыль акционерам, и вписываться в образ города. Мы посчитали экономику по реконструкции здания на Моисеенко, нагрузка на 1 кв. м. вышла уже более 150 000 руб. И это только усиление конструкций остова здания и фундаментов. Пересадка на сваи, инъекция подошвы фундаментов и усиление конструктива», – поделился Кравцов.

Как привлечь девелоперов к реконструкции

Как отмечает директор ГК «ПСК» Сергей Софронов, в «неудобную» недвижимость чаще идут небольшие застройщики, которые покупают старые здания и проводят в них реновацию. «Крупные девелоперы не стремятся найти сложный объект. Идеальный вариант – это свободный земельный участок, желательно не обремененный статусом объекта культурного наследия. Но мы как застройщики сегодня сталкиваемся с дефицитом земельных участков, что отражается на объеме ввода, поэтому вопрос вовлечения в оборот «неудобной» недвижимости будет становиться все насущнее. У нас есть проект реконструкции под апартаменты дореволюционного доходного дома начала XX в. в составе комплекса «Северная корона». Это пример того, как можно перезапускать имеющиеся здания в новом статусе и в контексте нового квартала премиальной недвижимости», – говорит он.

Но пока вся ответственность за такие проекты ложится исключительно на частных инвесторов, начиная с экономических затрат и заканчивая расселением жилья. Массово вовлечь в процесс бизнес будет сложно, считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. По его словам, решение всех этих вопросов коррелируется с нормами градостроительного кодекса о комплексном развитии территорий (КРТ). Поэтому в данных проектах должны участвовать власти федерального и регионального уровней.

В Москве подобные подходы уже реализуются. В рамках программы комплексного развития территорий при участии инвесторов запланировано обновление и развитие бывших промышленных зон и неэффективно используемых участков, где планируют построить современные районы с жильем и новыми рабочими местами. По программе КРТ планируется реорганизовать участки «депрессивных» и неэффективно используемых территорий общей площадью свыше 3100 га, где появится более 52 млн кв. м недвижимости, включая социальные и общественно-деловые объекты, новые производства, а также жилье.

Петербургу необходим свой проект, который поможет трансформировать «депрессивные» территории, где расположены бывшие промзоны. «В 2016 г. в Петербурге было подобие такой программы. Планировалось убрать «серый пояс», порядка 30% территории отдать под рекреацию, еще 30% – под коммерческую, общественно-деловую и индустриальную зону и 40% – под жилые помещения. Это был бы прекрасный стимул для развития «серых зон» и трансформации морально устаревших предприятий в более человекоцентричные. Но проект реализован не был», – напомнил Софронов.

Законы ждут обновления

Еще одним вариантом решения проблемы может стать принятие законопроекта, который позволяет девелоперам менять разрешенный вид использования объектов. Идея инициативы заключается в том, чтобы дать возможность застройщикам и собственникам недвижимости переводить объекты из одной категории в другую на законных основаниях и за определенную плату. Однако на данный момент такой механизм применяют пока только в Москве.

Госдума на заседании 15 октября 2024 г. отклонила законопроект № 590113-8, который вносил изменения в ст. 37 Градостроительного кодекса, где перечислены виды разрешенного использования (ВРИ) земли и условия их изменения. Инициатива предлагала дать всем субъектам РФ право самостоятельно изменять ВРИ за определенную плату. Однако правительство РФ не поддержало инициативу, посчитав, что правки лишают юрлиц и физлиц права самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбирать ВРИ. Это право предусмотрено ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса. Кроме того, в законопроекте не был определен порядок изменения ВРИ, уполномоченные на это органы, критерии расчета оплаты и основания для отказа.

«Если в целом говорить о законопроекте, то он позволил бы каждому владельцу земельного участка в заявительном порядке обращаться в органы госвласти, платить средства за перевод и без ожидания решения КГИОП реализовывать проект. Искусственное сохранение и удержание «неудобной» недвижимости ни городу, ни инвесторам ничего не даст. Но если законопроект будет принят – вопрос решится сам собой», – считает Белоусов.

Комплексно решить проблему «серого пояса», исторической и «неудобной» недвижимости может только изменение градостроительной политики города, уверены эксперты. «Необходима осознанная градостроительная политика и тщательное мастер-планирование, чтобы можно было заниматься комплексными проектами, а не точечным развитием территорий», – резюмировал Софронов.